Usucapião
Introdução
A Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem, ou seja, é um modo de se tornar dono de alguma coisa. Existem diversos modos pelos quais você pode se tornar dono de algo: por contrato (compra e venda, troca, doação e etc...) Pelo registro da escritura (quando se tratar de bem imóvel), por herança e por usucapião. Pois bem, para que ocorra a usucapião, ou seja, para que você se torne dono de uma coisa por essa forma de aquisição da propriedade, são necessários preencher alguns requisitos, previamente fixados pela lei. Existem várias espécies de usucapião, mas, de modo geral, em todas elas sempre serão necessários os seguintes requisitos:
a) Que você possua essa coisa como se fosse o dono. Você pode até não ser o dono, mas precisa agir como se fosse. Se esse bem estiver com você porque você o alugou, ou porque o dono lhe emprestou, não é cabível a usucapião.
b) Que essa posse que você tem desse bem seja ininterrupta, contínua. Se o bem lhe foi tomado pelo dono, ou se ele entrou com uma ação para pedir a coisa de volta, jã não será possível a usucapião
c) Que essa sua posse seja pacífica. Se o dono está tentando lhe retomar o bem, mesmo que ele não consiga, então, mesmo que a coisa continue com você, não vai contar prazo para a usucapião
Além desses requisitos, que estão presentes em todas as espécies de usucapião, existem algumas outras exigências que a lei faz, mas variam caso a caso, conforme a espécie de usucapião. Vejamos um exemplo:
O Código Civil, no artigo 1240- A, traz a seguinte regra:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Essa espécie de usucapião é o que a doutrina vem chamando de usucapião familiar. Resumindo o que foi dito acima, para que ocorra essa usucapião familiar, ou seja, para que um dos cônjuges ou companheiro, ao ser abandonado pelo outro, possa se tornar dono exclusivo do imóvel que pertencia em comum aos dois, são necessários os seguintes requisitos:
a) que o imóvel tenha, no máximo, 250 metros quadrados
b) que esteja situado em área urbana
c) que pertença em comum aos dois
d) que um deles abandone o lar comum
e) que o outro fique morando, sozinho ou com a família, no imóvel
f) que essa situação se prolongue por dois anos, sem qualquer interrupção e sem oposição do outro
g) que esse cônjuge (ou companheiro) que ficou morando no imóvel não seja proprietário de qualquer outro imóvel, nem urbano e nem rural
h) que esse direito (aquisição do imóvel por usucapião familiar) não tenha sido reconhecido anteriormente, em favor desse mesmo cônjuge (ou companheiro)
Apenas para concluir a introdução e começarmos a estudar a matéria de forma mais profunda, de modo muito breve, vejamos quais são as outras espécies de usucapião que estão presentes no nosso Código Civil, ou seja, vejamos quais são os requisitos, em cada uma dessas espécies, para que alguém se torne dono de um por usucapião. Os requisitos comuns a todas as espécies são:
a) Agir como proprietário fosse: Sendo a posse a exteriorização do domínio, faz-se necessário para adquirir a propriedade pela usucapião que o possuidor aja como se proprietário fosse, comportando-se em relação à mesma como se fosse dono. Comprova-se o animus domini quando a pessoa se relaciona com a coisa sem dar satisfação a ninguém, sem dependência, faz o que quer com a coisa. Logo os meros detentores e os possuidores diretos não podem usucapir. No entanto, caso o caráter originário da posse se modifique, a partir do momento que a subordinação ao antigo dono acaba, há a possibilidade da usucapião.
Observação: A qualificação da posse se dá em relação à necessidade do possuidor demostrar que está exercendo-a com a intenção de dono por um lapso temporal. Assim, é necessário a intenção de ser dono, isto é, para diferenciar o possuidor direto como no caso do locatário, usufrutuário. Isto decorre, pois, nestes casos o possuidor tem o dever de restituir o bem, não podendo, portanto adquiri-lo por usucapião, o que não impede que este possuidor invoque os interditos para defendê-la contra o proprietário ou terceiros
A posse qualificada com privilégio é marcada pelo elemento fático caracterizador da função social; é a posse exercida a título de moradia e enriquecida pelo trabalho ou investimento, tornando-a útil no crivo da sociedade. Esta qualificação permite ao possuidor percorrer um caminho facilitado e mais rápido na aquisição da propriedade. Este privilégio de redução do prazo para aquisição do imóvel só poderá ocorrer na Usucapião Extraordinária ou Ordinária. A posse além de ser qualificada, deve ser mansa, pacífica (sem oposição) e contínua (ininterrupta), ou seja, deve ser exercida sem contestação de quem tenha legítimo interesse e sem interrupção. A questão do impedimento, da suspensão e da interrupção da prescrição, pode ser observada o artigo 1244, CC:
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.
Assim, ocorrendo uma das causas que suspendem a prescrição (artigos 197 a 201, do CC), faz cessar temporariamente o curso da prescrição:
Art. 197. Não corre a prescrição:
I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela
Art. 198. Também não corre a prescrição:
I - contra os incapazes de que trata o art. 3o;
II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;
III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
Art. 199. Não corre igualmente a prescrição:
I - pendendo condição suspensiva;
II - não estando vencido o prazo;
III - pendendo ação de evicção.
Art. 200. Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correrá a prescrição antes da respectiva sentença definitiva.
Art. 201. Suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for indivisível.
Superada, porém a causa suspensiva, a prescrição retoma seu curso natural, computando o tempo anteriormente transcorrido. Já interrupção é o ato pelo qual se inutiliza prescrição em curso se verificada uma das causas que interrompem a prescrição (artigos 202 a 204, do CC), perde-se por completo o tempo transcorrido precedentemente
Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez, dar-se-á:
I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o interessado a promover no prazo e na forma da lei processual;
II - por protesto, nas condições do inciso antecedente;
III - por protesto cambial;
IV - pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em concurso de credores;
V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe reconhecimento do direito pelo devedor.
Parágrafo único. A prescrição interrompida recomeça a correr da data do ato que a interrompeu, ou do último ato do processo para a interromper.
Art. 203. A prescrição pode ser interrompida por qualquer interessado.
Art. 204. A interrupção da prescrição por um credor não aproveita aos outros; semelhantemente, a interrupção operada contra o co-devedor, ou seu herdeiro, não prejudica aos demais coobrigados.
§ 1o A interrupção por um dos credores solidários aproveita aos outros; assim como a interrupção efetuada contra o devedor solidário envolve os demais e seus herdeiros.
§ 2o A interrupção operada contra um dos herdeiros do devedor solidário não prejudica os outros herdeiros ou devedores, senão quando se trate de obrigações e direitos indivisíveis.
§ 3o A interrupção produzida contra o principal devedor prejudica o fiador.
Esse tempo ficou inutilizado para o prescribente, por inteiro, não sendo considerado na contagem o primeiro lapso do tempo, que ficou perdido, sacrificado.
Observação: Qual a diferença entre interrupção e suspensão de prazos? Na interrupção, o prazo volta a ser contado integralmente quando cessa a causa que lhe deu origem. Na suspensão, a contagem é do tempo que ainda faltava, quando começou. Assim, se o prazo é de 15 dias, e a prescrição se interrompe após decorridos 12 dias, ao ser retomada a contagem, o prazo será novamente de 15 dias. Se tivesse ocorrido suspensão, seriam contados somente mais 3 dias.
b) Requisito Pessoal: É necessário que a pessoa seja apta para poder usucapir, seja no polo passivo seja no ativo. Entende-se majoritariamente que não pode usucapir em face de incapazes que se encontrem no artigo 3º do CC/2002
Art. 3o São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil:
I - os menores de dezesseis anos;
II - os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos;
III - os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade.
Entretanto um relativamente incapaz assistindo pode usucapir, pois tem capacidade para praticar certos atos da vida civil. No entanto, o absolutamente incapaz não tem nenhuma vontade, desta maneira lhe falta o animus domini, ou seja, a intenção de ser dono de algo
c) Requisito real ou objeto hábil: Há bens que o possuidor tem a intenção de dono, mas não podem ser adquiridos por usucapião, estes bens são os que estão fora do comércio (ar atmosférico, oceano), os bens públicos (artigo 191 da CF/88), direitos pessoais, bens inalienáveis ou legalmente indisponíveis (artigo 1911, CC) e bens que possuem uma condição interruptivas e suspensivas de usucapir. Os bens públicos são aqueles pertencentes à União, aos Estados, ao Distrito Federal e os Municípios (artigo 88, do CC). Os objetos de domínio público, em função da sua grande importância, subdivide-se em:
a) Bens de uso comum do povo: São os bens cuja utilização não se submete a qualquer tipo de discriminação ou ordem especial e fruição. É o caso das praias, estradas, ruas e praças, sendo estes, inalienáveis (artigo 99, I, do CC). Não perdem esta característica se o poder Público regulamentar seu uso, ou torná-lo oneroso, instituindo cobrança de pedágio, como nas rodovias. A administração pode também restringir ou vedar o seu uso em razão da segurança nacional ou de interesse público, interditando uma estrada, por exemplo, ou proibindo o transito por determinado local. O povo somente tem direito de usar esses bens, mas não tem o seu domínio.
b) Bens de Uso Especial: São os que se destinam especialmente à execução dos serviços públicos. São os edifícios onde estão instalados os serviços públicos, inclusive os das autarquias e os órgãos da administração (repartições públicas, secretarias, escolas, ministérios, etc...)
c) Bens dominicais: São os que constituem patrimônio das pessoas jurídicas de direito público (artigo 99, III, do CC). Sobre eles o poder Público exercer poderes de proprietário. Incluem-se nessa categoria as terras devolutas, as estradas de ferro, oficinas e fazendas pertencentes ao Estado. São inalienáveis, observadas as exigências da lei.
Observação:Para parte da doutrina, os bens públicos podem ser usucapidos quando estão relegados, em um estado aparente de abandono.
d) Essa posse tem que ser contínua, ininterrupta: se o dono da coisa conseguir retomá-la, ou se ajuizar ação para obtê-la de volta, a posse será interrompida, e não contará prazo para a usucapião. E mesmo que o sujeito volte recuperá-la, o prazo da posse não continuará a correr de onde parou, começará novamente, do zero.
c) A posse tem que ser pacífica: se o dono está tentando recuperar a coisa pra si, ainda que não o consiga, essa posse não será computada para fins de usucapião
d) O tempo previsto em lei, para cada tipo de usucapião, a posse com as características acima, ou seja, como se fosse dono, contínua e ininterrupta, tem que permanecer pelo tempo que a lei prevê, que varia conforme o tipo de usucapião. Em seguida, ao examinarmos cada uma das espécies de usucapião, mencionaremos o tempo que a lei exige para cada um dos casos.
Usucapião extraordinária de bem imóvel
A propriedade será adquirida se a posse se alongar por 15 anos, e não depende de boa fé e nem de justo título. O possuidor pode ter invadido o imóvel que estava desocupado, pode ter expulsado por meios violentos o antigo possuidor, que nada disso importa. O que importa são os requisitos exigidos por este tipo de usucapião que são: posse de 15 anos, exercida com animus domini (intenção de ser dono), contínua, mansa e pacífica (a pacífica se entende quando por exemplo, o proprietário antigo foi expulso, e o mesmo fica inerte diante da situação, não correndo atrás do prejuízo). Esta usucapião funda-se apenas na posse e no tempo, dispensando o justo título e a boa fé. Não é que o sistema proteja a má-fé, apenas, o bem da estabilidade das situações definidas e, pois, a paz social. Não é necessário, também, que o possuidor ocupe ele mesmo o imóvel, mas se o fizer, ou seja, se esse possuidor morar no imóvel ou nele fizer obras de caráter produtivo (instalou uma empresa, por exemplo), o prazo reduz para 10 anos. Não importa o tamanho do imóvel, onde o mesmo está localizado, e também pouco importa se o possuidor já dono de algum outro imóvel. Assim para um melhor entendimento veja os tópicos.
São requisitos da usucapião extraordinária
a) A posse mansa e pacífica, contínua e com intenção de dono
b) O decurso temporal de 15 anos e de 10 anos no caso do usucapiente ter estabelecido a sua moradia no imóvel ou se tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, neste último caso a posse será qualificada com privilégio.
A sentença deverá ser levada ao cartório de registro de imóveis competente para que o tabelião proceda à alteração do registro que é a prova da propriedade.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião ordinária de bem imóvel
Aqui a usucapião ocorre no prazo de dez anos, mas é preciso que a posse seja com justo título e boa fé. Assim, por exemplo, se o possuidor comprou o bem de João, mas o mesmo pertencia a Maria, esse possuidor tem o justo título, mas é claro que não será o dono, pois comprou de quem não era o dono. E a boa fé é quando o possuidor efetivamente pensa que o bem é seu, não tem qualquer razão para pensar de modo diferente, ou seja, esse possuidor não sabe que na verdade não é o dono. No caso acima, o possuidor pensava que era o dono, pois achava que havia comprado do dono. O bem, na verdade, era da Maria, mas o comprador não sabia disso. Esse comprador, portanto, está de boa-fé. Aqui também não é necessário que o possuidor ocupe pessoalmente o imóvel, mas o prazo reduz para cinco anos se o possuidor mora no imóvel ou nele realizou investimentos de interesse social ou econômico (se construiu uma escola, um hospital, uma empresa). Também nesta espécie de usucapião não importa o tamanho do imóvel, onde o mesmo está localizado, e nem se o possuidor já é dono de algum outro imóvel. Essa espécie de usucapião, possui os mesmo requisitos que a extraordinária quais são: ânimo de dono, posse contínua, mansa e pacífica, o que realmente diferencia é a inclusão de mais dois requisitos aqui já mencionados, quais são: o justo título e a boa fé. Cabe ao impugnante provar a existência de má-fé, porque a boa-fé se presume.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Observação: Por mais que o artigo não mencione o animus domini, é obrigatório esse requisito.
Usucapião especial urbana de bem imóvel:
Usucapião especial urbana de bem imóvel:
Aqui o prazo é menor, a usucapião ocorre apenas em 5 anos. No entanto, existem várias outras exigências que não são feitas nas espécies que vimos acima: é indispensável que o possuidor more, ele mesmo (e a família), no imóvel; o imóvel deve estar localizado em área urbana e não pode ter mais do que 250 metros quadrados; o possuidor não pode ser dono de qualquer outro imóvel, e essa usucapião só pode ser reconhecida uma única vez.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Essa Usucapião, assim como a rual que iremos tratar aqui, visa proteger os excluídos ao acesso do bem imóvel. É uma norma de visão social.
Usucapião Familiar:
A Usucapião familiar, um dos cônjuges ou companheiro, ao ser abandonado pelo outro, pode se tornar dono exclusivo do imóvel que pertencia em comum aos dois. Ao caso do artigo, é um exemplo de posse exclusiva, o que evidencia o desestímulo e desinteresse do outro sobre o bem, e comprovada que é exclusiva, concede-se.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Usucapião especial rural de bem imóvel:
Aqui o prazo também é de 5 anos. E, da mesma forma que no anterior, existem várias exigências que não são feitas nas demais espécies: é indispensável que o possuidor more, ele mesmo (e a família), no imóvel, e que o tenha tornado produtivo com o seu trabalho e o de sua família (não será possível essa espécie de usucapião se o imóvel for alugado ou emprestado para outra pessoa), o imóvel deve estar localizado em área rural e não pode ter mais do que 50 hectares, o possuidor não pode ser dono de qualquer outro imóvel. Ao contrário do anterior, essa usucapião pode ser reconhecida mais de uma vez.
Observação: A lei não fala da boa fé aqui, mas entende-se que independentemente de ser má-fé ou boa-fé, o fim maior é conferir o merecido vínculo que é conquistado pelo árduo trabalho.
Observação: A lei não fala da boa fé aqui, mas entende-se que independentemente de ser má-fé ou boa-fé, o fim maior é conferir o merecido vínculo que é conquistado pelo árduo trabalho.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Usucapião urbana individual:
Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2o O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3o Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
Quem possuir coisa móvel como se fosse sua, por três anos, torna-se dono por usucapião, se tiver justo título e boa-fé.
Usucapião extraordinária de bem móvel
Se a posse da coisa móvel como se fosse sua se estender por cinco anos, o possuidor vai se tornar dono, mesmo que não tenha justo título e nem boa- fé. O STJ não admite a ocorrência da usucapião quando se trata de veículo furtado ou roubado. Assim, mesmo que o ladrão fique com o imóvel por diversos anos, não se tornará dono, pois não ocorrerá a usucapião.
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Art. 1.238, caput, CC.
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Tempo: 15 anos.
Não é necessário haver boa-fé e nem justo título[2]. Os principais requisitos a se provar é a posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo lapso temporal referido, qual seja, quinze anos.
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USUCAPIÃO EXT. REDUZIDA[3]
Art. 1.238, § único, CC.
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Tempo: 10 anos. Por ser subespécie da extraordinária, também não há necessidade de haver justo título nem boa-fé. Entretanto, para o autor conseguir a redução de cinco anos é necessário que tenha feito no imóvel obras ou serviços de caráter produtivo, aumentando a utilidade daquele.
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USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
OU pró-labore, constitucional.
Art. 1.239, CC.
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Tempo: 5 anos. Imóvel até 50 hect. O possuidor deve comprovar que fez da propriedade um bem produtivo, estabelecendo ali sua morada. O usucapiente[4] não pode ser proprietário ou possuidor direto de outro imóvel, seja urbano ou rural.
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USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA
OU pró-misero, pró-moradia, pró-habitatione, habitacional.
Art. 1.240, CC.
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Tempo: 5 anos. Não é necessário justo título nem boa-fé. O imóvel deve ser de até 250m2. Aqui também o possuidor não pode ser proprietário ou possuidor direto de outro imóvel, seja urbano ou rural.
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USUCAPIÃO FAMILIAR
OU conjugal
Art. 1.240-A, CC.
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Tempo: 2 anos, a contar do abandono do imóvel pelo cônjuge.O imóvel o qual pertencia ao casal ou de um deles, deve ser de até 250m2. Importante mencionar que o consorte possuidor do imóvel não pode, para efeitos dessa usucapião, ser possuidor de outro imóvel, seja na zona urbana ou rural.
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USUCAPIÃO ORDINÁRIA
Art. 1.242, caput
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Tempo: 10 anos. Difere da extraordinária reduzida porque, neste caso, o possuidor deve estar de boa-fé, ou seja, ignora qualquer obstáculo impeditivo. O possuidor deve ter, ainda, justo título[5]
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USUCAPIÃO ORD. REDUZIDA
Art. 1.242, § único, CC.
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Tempo: 5 anos. Bem adquirido onerosamente e teve registro cancelado, mas havia boa-fé do possuidor. Para valer-se dessa espécie, deve comprovar que mantém no imóvel sua morada ou realizou investimentos de interesse social ou econômico.
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USUCAPIÃO COLETIVA
Art. 1.228, §4.º, CC e art. 10, Lei 10.257/01, Estatuto da Cidade.
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Tempo: 5 anos. Caberá esta espécie quando se tratar de áreas urbanas com mais de 250m2, ocupadas por população de baixa renda, não se sabendo precisar a delimitação de cada um. Referido prazo deve ser sem interrupção e nem oposição. Neste caso, é rito é sumário, sendo obrigatória a intervenção do MP.
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Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Aqui é a natureza declaratória da sentença de usucapião, que é o meio de transformar o exercício de fato, para exercício de direito reconhecida pelo o Estado. Assim, o possuidor qualificado adquire a propriedade por força da usucapião, mas nada muda para ele. A maneira que o usucapiente se comporta é a mesma, apenas a propriedade agora é reconhecida pelo o Estado, agora é oficializada. A sentença de usucapião é como se fosse um contrato, para fins de registro no cartório, pois comprova o direito recolhido frente ao Estado, para unificar e reforçar a proteção legal à propriedade.
Usucapião Urbano Coletiva X Desapropriação Judicial Indireta (Posse Trabalho)
A lei 10.257/2001, mais conhecida como o Estatuto da Cidade, é o diploma legal que define a usucapião coletiva. De forma clara, em seu artigo 10, afirma:
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
Assim, para haver a possibilidade de usucapião coletivo, faz-se necessário que os moradores estejam em uma área urbana com mais de 250m², onde não seja possível identificar o terreno de cada possuidor. Além deste, é necessário que eles atendam a dois outros critérios: o temporal, qual seja cinco anos de posse pacífica, e o de propriedade, onde os interessados no usucapião não podem ter nenhum outro imóvel, seja ele urbano ou rural. Vele salientar também, que, conforme alude o Estatuto, não há a necessidade do animus domini (ou seja, vontade de dominar o bem), sendo necessária apenas que se cumpram os requisitos legislativos
A finalidade do usucapião coletivo, sem dúvida alguma, é tornar possível não apenas a regularização fundiária das favelas urbanas brasileiras, mas também a sua urbanização. As favelas são aqueles núcleos habitacionais caracterizados por não serem dotados de planejamento ou de serviços públicos essenciais, em que os moradores têm posse material certa de seus barracos, ou de pequenas casas de alvenaria, mas, dado o caos urbanístico das vielas e a própria precariedade das construções, está a ocupação individual sujeita a constantes alterações qualitativas e quantitativas. O que o legislador pretendeu quando da criação do usucapião coletivo foi disponibilizar um instrumento que permitisse a regularização fundiária e a urbanização de toda a área de uma só vez, ou seja, viu o núcleo habitacional desorganizado como uma unidade, uma universalidade de fato.”
Tratando sobre a posse trabalho ou desapropriação judicial indireta, o artigo 1228, em seu § 4º dispõe:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
§ 4o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.
Apesar de alguns doutrinadores considerarem a desapropriação judicial como um espécie de usucapião, o entendimento majoritário é que este é um novo instituto. A principal características que os tornam institutos diferentes é o fato de haver necessidade de indenização na desapropriação judicial, fato este que não ocorre em nenhuma espécie de usucapião. Outra diferença notória entre os dois instrumentos é o fato econômico enquanto o usucapião coletivo só pode ser requerido por pessoas de baixa renda que não possuam outro imóvel, o mesmo não é requisito no caso da desapropriação judicial.
Desapropriação judicial indireta:
Extensa área, em imóvel urbano ou rural
Prazo de 5 anosConsiderável número de pessoas
Posse de boa fé
Obras de serviços relevante consideras pelo juiz
Pagamento de indenização
Alegação em ação autônoma ou em matéria de defesa
Usucapião especial urbano coletivo
Espaço urbano, não superior a 250 metros quadrados
Prazo de 5 anos
População de baixa renda em composse
Posse de boa fé ou má fé
Finalidade moradia
Sem contraprestação
Alegação em ação autônoma ou em matéria de defesa
Pessoa Jurídica pode Usucapir?
Sim, por meio do seu representante, pois ele personifica a pessoa jurídica.
Nesse caso, a ilha formada se localiza entre a margem e a linha divisória. A consequência jurídica é que a propriedade da ilha formada será do proprietário cuja margem mais se aproxima da ilha.
Nesse caso, as correntes do rio fizeram com que houvesse um novo braço pluvial, e a ilha formada em virtude desse novo braço, pertencerá aos proprietários dos terrenos que tiveram parte deles inundados. Ilha se forma por escoamento (Por força da natureza) da água. Há uma compensação aqui, então não é injusto, pois não há como desfazer esse processo natural. Escoamento de água tira parte do imóvel, e surge uma porção de terra, então compensa. Caso o rio seja navegável, o dono do terreno à custa do qual o braço se constituiu não terá a propriedade da ilha, sendo, portanto, indenizado pela perda de seu terreno.
b) Acessão por formação de aluvião: É o acréscimo lento formado nas margens dos rios, que importa em aquisição para o proprietário do imóvel, segundo o princípio do acessório segue o principal, trata-se no caso de aluvião decorrente de fato natural.
A Aluvião é espécie de acessão pela qual se adquire a propriedade em virtude do acumulo lento e vagaroso de detritos ou resíduos ao longo dos anos em uma propriedade, a qual pode aumentar de tamanho, simplesmente por esses vagarosos acúmulos. Por exemplo: um terreno situado à beira de um rio, que passa a aumentar de tamanho por diversos resíduos de terras que vão se acumulando ao longo dos anos. Há duas espécies de aluvião: Própria e a imprópria. No primeiro caso, o acréscimo de terras paulatino se dá em virtude da ação das águas, responsáveis por esse depósito de terras. Já na aluvião imprópria, a acessão é formada por culpa de um desvio de águas, fazendo acrescer pequenos terrenos às margens, antes cobertos pelas águas. No caso da aluvião se formar diante de um terreno, com proprietário distintos, a cada um caberá a propriedade das terras na proporção de suas testadas (largura do terreno), partindo a linha imaginária de onde era a antiga margem.
Observação: Para regularizar as terras acrescidas por meio da aluvião, o proprietário pode propor ação de retificação de área. Esta terá por objeto a regularização do registro do imóvel, alterando as informações constantes na matrícula do imóvel. A natureza dessa ação é puramente declaratória haja vista que o que o proprietário pretende é a regularização das terras acrescidas a seu terreno.
Observação: Não tem indenização, já que o proprietário do imóvel poderia se proteger, poderia ter evitado esse processo. Não se pode punir alguém que nada tem a ver com a omissão.
c) Acessão por formação por Avulsão: Na avulsão, diferentemente da aluvião, ocorre um acréscimo de terras de forma abrupta, em virtude de uma violenta força natural. Essa forma de acessão ocorre de maneira repentina, retirando uma porção de terra de um terreno, sendo a mesma fixada em um terreno próximo ou nas margens opostas. É um fenômeno totalmente perceptível aos olhos, sendo de fácil verificação o acréscimo ocorrido, bem como a perda de terreno por parte do antigo proprietário.
A avulsão, ressaltando mais uma vez, ocorre quando, por força natural violenta e abrupta, uma porção de terra se destaca de um prédio e se junta a outro. O proprietário do prédio que incorporou a porção de terra passa a ser proprietário do mesmo, devendo o dono do terreno que perdeu uma parte requerer indenização no prazo decadencial de 01 ano ou requerer a remoção da parte acrescida . Assim sendo, o proprietário do terreno que teve uma parte deslocada pode exigir indenização no prazo de um ano, caso em que o proprietário das terras incorporadas deverá indenizar aquele ou devolver a parte incorporada.
d) Álveo abandonado: Ocorre esse fenômeno quando um rio seca ou têm seu curso mudado, de forma que o álveo do rio fica abandonado, permanentemente ou não. Salienta-se que a propriedade do álveo pertencerá aos proprietários ribeirinhos na proporção de suas testadas, ainda que se tratar de álveo de corrente pública. Nesse sentido anuncia o artigo 1252 do CC.
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
Por esse, quando um rio se secar, a parte do leito que seca ficará pertencendo ao proprietário ribeirinho, até a metade da linha imaginária que divide o rio ao meio. Entretanto é importante se fazer um alerta, pois a mudança no curso do rio pode se dar por força natural, ou artificial, sendo que cada situação trará uma consequência jurídica distinta. Sendo, então, por força natural, os proprietários dos terrenos onde o rio passa a ocupar não serão indenizados, por que a situação não aconteceu por culpa ou dolo de quem que que seja, mas, exclusivamente, pela ação de forças naturais, constituindo, um caso fortuito. Já, se tratando de força artificial, os proprietários, que perderam seus terrenos pelo novo curso do rio deverão ser devidamente indenizados por aquele que deu causa ao fato. Muitas vezes é o próprio Estado que é responsável pelo desvio, que faz nos casos de utilidade pública. Dessa forma, a propriedade do álveo não pertencerá mais aos proprietários ribeirinhos (que serão indenizados), mas ao próprio Estado, com forma de compensação. Podem acontecer situações em que o rio volta a ocupar seu antigo leito. Nesses casos a situação volta ao seu estado anterior, pois os donos terão novamente suas propriedades. Contudo, deve-se fazer uma ressalva, pois quando o desviu se deu por utilidade pública, a propriedade do terreno continuará pertencendo ao Estado.
e) Das construções e plantações:
Certo é que na maioria das vezes, o proprietário do imóvel é quem planta ou constrói com seus próprios materiais. No entanto, imagine situações na qual o proprietário do imóvel plante com semente alheia, ou uma pessoa que constrói em terreno alheio. De quem pertencerá a propriedade desses bens? A resposta está nos artigos 1253 a 1259 do CC/2002. Certo é que toda plantação ou construção presume-se que foi feita pelo proprietário e as suas custas. No entanto trata-se de uma presunção juris tantum.
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Assim esse artigo corrobora o entendimento de que a propriedade presume-se plena, até prova em contrário.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé
Aquele que planta ou edifica em terreno próprio, mas com sementes ou materiais alheios, adquire a propriedade desses materiais, mas deve indenizar o dono das sementes e dos materiais. Não adiantaria demolir, pois os bens existem para serem explorados. Preservamos o que a natureza fez, e que o homem também fez.
Boa-fé ou má-fé que semeia seus bens em terreno alheio perde a propriedade sobre eles. Porém, só na boa-fé tem o direito a indenização. Assim, se o dono de semente ou material plantar ou edificar em terreno alheio, perderá a propriedade desses para o proprietário do imóvel. No entanto, se a plantação ou edificação superar e muito o valor do terreno, o plantador ou construtor adquirirá a propriedade do terreno, desde que indenize o dono das terras. Por exemplo: imagine um terreno pequeno pertencente ao proprietário “X”. O construtor “Y” edifica uma torre de 20 andares no local, que vale muito mais do que o terreno. Nessa situação, “Y” passará a ser proprietário do terreno, desde que indenize o proprietário anterior. Maria Helena Diniz batiza essa situação como “desapropriação privada”.
A novidade do artigo é que o proprietário também agiu de má fé, pois poderia ter impugnado e não impugnou quando devia. Assim, a má-fé de um, anula a do outro, devendo o proprietário ressarcir o valor das acessões.
O mesmo critério se aplica quando terceiro, que não é dono das sementes, plantas ou materiais, emprega-os de boa fé em solo alheio. Assim o proprietário os adquire, e o dono das plantas ou dos materiais poderá cobrar a indenização do dono do solo quando não puder havê-la do plantador ou construtor. O construtor/plantador deve ser ressarcido, se agiu de boa fé. Cada um deve ganhar proporcionalmente nessa relação jurídica.
Se a edificação invade o terreno em parte mínima e não lhe prejudica a utilização, o invasor não deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a área invadida, segundo seus justo valor. Os requisitos para que ocorra a aquisição da propriedade do solo, conforme a dicção do artigo 1258 do CC, são:
a) Que a construção tenha sido feita parcialmente em solo próprio, mas havendo invasão de solo alheio.
b) Que a invasão do solo alheio não seja superior à vigésima parte deste
c) Que construtor tenha agido de boa fé
d) Que o valor da construção exceda o da parte invadida
e) Que o construtor indenize o dono do terreno invadido, pagando-lhe o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Observação: Porque só se fala em construção? Pois trata-se de uma aquisição que se baseia na omissão do proprietário do imóvel invadido. É mais fácil saber se ocorreu uma invasão com uma construção do que com uma plantação.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.
Coisa abandonada mais comum, exemplo: lixo, assim como automóveis abandonados. As coisas existem para satisfazer nossas necessidades. Por mais que algo seja considerado inútil para alguém, e por essa inutilidade a pessoa abandona, isso não significa que esse bem será inútil para terceiros. É importante lembrar que quem pretende adquirir a propriedade móvel, necessita ter o animus de querer a coisa para si, e dela cuidar como se fosse dono, e no caso de coisa abandona necessita haver a renúncia do direito do antigo proprietário, sendo necessário analisar se houver animus do antigo dono da coisa em renunciar o direito da coisa.
Observação: Até que ponto um bem pode ser considerado abandonado? O atraso em buscar o bem não significa que a coisa foi abandonada. Deve-se, então, levar em consideração o tempo que o bem está ali, e se há claros sinais de desinteresse em relação ao objeto.
Constitui tesouro achado o depósito antigo de coisas preciosas que se encontrava oculto, no qual há como identificar a origem da coisa. Importante mencionar que a coisa deve estar escondida, e ter sido localizada em função da atividade de alguém. Ora, se a pessoa que encontrar o tesouro for dono do terreno, ou alguém a seu mando, o tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário da terra. Outro caso que não comportará divisão do tesouro, é quando aquele que descobrir for pessoa não autorizada pelo proprietário do terreno. Assim, somente cairá na hipótese do artigo 1264 do CC, quando a pessoa que encontrar o tesouro, tenha autorização para ali estar, e que tenha descoberto casualmente o tesouro. Nesse caso, tem-se que o mesmo será dividido em partes iguais com aquele que encontrou e com o proprietário da terra. Importante dizer, ainda, que essa forma de aquisição de propriedade não se confunde com hipótese de descoberta, haja vista, que neste tipo de modalidade, o descobridor acha coisa alheia perdida. Já no caso do tesouro, nem mesmo o antigo dono sabe que lhe pertence, por não ter memória do fato, ou seja, não é possível saber a origem do objeto. Outro aspecto interessante é que, no caso do tesouro, a coisa é escondida ou ocultada, e não abandonada, por não haver no agente o animus da renúncia. Se o tesouro for encontrado em um condomínio, metade do tesouro caberá a quem descobriu e metade será dividida entre os condôminos. Mesmo direito assistirá aos que possuem posse indireta do terreno, como é no caso da locação. Caso apareça o dono do objeto localizado, este perderá a qualidade de tesouro, devendo ser restituída ao dono. A enfiteuse é instituto do Direito Civil e o mais amplo de todos os direitos reais, pois consiste na permissão dada ao proprietário de entregar a outrem todos os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que recebeu (enfiteuta) passa a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de uma pensão ou foro ao senhorio. Assim, pela enfiteuse o foreiro ou enfiteuta tem sobre a coisa aleia o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá alienar ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar a pesão ao senhorio direto.
Observação: A enfiteuse prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com o preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito. Ao foreiro são impostas duas obrigações, uma está no dever de pagar ao senhorio uma prestação anual, certa e invariável denominada foro, canon ou pensão; e a segunda obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda vez que for alienar a enfiteuse. Se o senhorio não exercer a preferência terá direito ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o negócio realizado, a qual poderá ser no mínimo de 2,5% sobre o valor da transação ou chegar até 100%. Porém, diante da possibilidade do laudêmio ser o valor integral do negócio, perde-se o interesse na venda e a enfiteuse acaba se resumindo numa transferência de geração em geração.
Sim, por meio do seu representante, pois ele personifica a pessoa jurídica.
Aquisição da Propriedade pelo Registro do Título
Adquire-se a propriedade de forma originária e derivada:
Originária- Quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão. Exemplo: Usucapião
Derivada- Ocorre quando há relação jurídica com o antecessor. Existe transmissão da propriedade de um sujeito a outro. Existe transmissão derivada tanto por inter vivos como mortis causa, nesta última, o fato da morte faz com que o patrimônio do falecido transfira-se a herdeiros.
O que é o registro?
Antes de analisamos os institutos normativos pertinentes ao registro de propriedade é importante tecer algumas noções gerais sobre o registro. O registro pode ser considerado como 1) "ato ou efeito de escrever ou lançar em livro especial; 2) "inscrição ou a transcrição de atos, fatos, títulos e documentos feitos em cartório, para dar-lhes autenticidade e força de prevalecer contra terceiros; 3) "livro especial onde se registram certas ocorrências públicas ou particulares" 4) Ato que dá publicidade e autenticidade a atos jurídicos. A partir dessas acepções podemos verificar que o registro destina-se a conferir segurança a certos atos e negócios jurídicos. Por meio do registro, os membros da sociedade têm conhecimento da realização e de detalhes relevantes desses atos e negócios jurídicos públicos ou privados. Assim, pode ser conceituada como instituto criado com o fim de tornar público os atos jurídicos, o estado e a capacidade das pessoas, estabelecendo a autenticidade, a segurança e a validade das obrigações e de certas relações de direito passíveis de tutela legal e sujeita à transferência, modificação ou extinção. O registro é o modo mais comum de aquisição de imóveis, pois somente após a inscrição do documento de transferência no cartório de registro do lugar do imóvel é que ocorre a aquisição do imóvel. Logo, para se adquirir o bem é necessário além do acordo de vontades entre adquirente e transmitente é imprescindível o Registro do título translativo na circunscrição imobiliária competente. Antes do registro só há um mero direito pessoal. Só é dono quem registra. Cada imóvel (casa, terreno, apartamento) tem um número (matrícula) próprio e está devidamente registrado no cartório de imóveis. O cartório de imóveis tem a função pública de organizar os registros de propriedade e verificar a regularidade tributária dos imóveis, pois não se podem registrar imóveis com dívidas de impostos ou mesmo com impedimentos legais. A função do tabelião é pública, mas a atividade é privada, sendo fiscalizada pelo Poder Judiciário. No cartório de imóveis se registra não só a propriedade, mas qualquer direito real (ex:hipoteca, servidão, superfície, usufruto, etc..). Antes do registro do contrato não há direito real, não há propriedade, não há sequela, ainda, que em favor do comprador (artigo 1245, paragrafo 1º, do CC) mas apenas direito pessoal, de modo que se o vendedor desiste, a regra é o contrato se resolver em perdas e danos.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Atos cartorários?
O registro dos bens imóveis e de direitos a eles relativos visa à garantia de autenticidade, segurança e eficácia dos assentos de atos jurídicos inter vivos ou mortis causa, constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais. O profissional do direito, dotado de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade de registro, cujo ingresso no serviço registral se dá mediante concurso público de provas e títulos, denomina-se oficial de registro, ou registrador. O notário, ou tabelião, é a pessoa que exerce a atividade notarial, que compreende a lavratura de escrituras e procurações públicas, reconhecimentos de firmas, autenticação de cópias. Para o desempenho de suas funções, tanto o notário como o registrador podem contratar escreventes, que os poderão auxiliar nos atos que lhes forem autorizados a praticar. No registro de Imóveis são feitos a Matricula, o Registro e a Averbação de atos referentes a imóveis ou há direitos a eles relacionados.
Matrícula
A matrícula é uma folha de papel, em um livro ou uma ficha, que tem um número e só se refere a apenas um imóvel em particular. Na mesma medida, o imóvel possui uma só matrícula. Por isso, a matrícula é a carteira de identidade do imóvel, uma vez que a matrícula identifica o imóvel. Nela deverão constar todas as informações relativas ao imóvel, como por exemplo, se há alguma hipoteca. São requisitos da matrícula: o número de ordem ad infinitum; a data da matrícula; a identificação detalhada do imóvel (características, confrontações, localização, área e denominação, se rural ou logradouro e número, se urbano, sua designação cadastral, se houver; nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, estado civil (se casado, consignar o nome do cônjuge e o regime de bens), profissão, CPF e RG, se pessoa física ou sede social e CNPJ, se pessoa jurídica. O ato de processamento do registro chama-se prenotação, e esse ato é importante, pois determina a ordem de prioridade do registro, estabelecendo o marco inicial do direito de propriedade. Assim, caso haja duas escrituras, relativas ao mesmo imóvel a serem registradas, a que tiver sido prenotada em primeiro lugar é que constará no cartório imobiliário. A simples prenotação não comporta em si o direito de propriedade, pois o que realmente tem validade é o registro. Contudo, a prenotação é um marco inicial do direito de propriedade, pois esse direito irá retroagir à data do ato de prenotação. Estamos falando do princípio da prioridade , cuja ideia é assegurar a preferência para o título apresentado em primeiro lugar. Nesse sentido determina o artigo 1246 do CC:
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
A prenotação de acordo com Marco Aurélio Bezerra Melo é "a porta de entrada do título no cartório de imóveis. Todo registro é obrigado a ter um livro de protocolo que servirá para apontamentos de todos os títulos apresentados diariamente.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
A prenotação de acordo com Marco Aurélio Bezerra Melo é "a porta de entrada do título no cartório de imóveis. Todo registro é obrigado a ter um livro de protocolo que servirá para apontamentos de todos os títulos apresentados diariamente.
Registro
O Registro, já tratado aqui, é ato posterior à matrícula. Na designação genérica de registro estão abrangidas a transcrição e a inscrição de que tratam a lei civil, portanto, atualmente qualquer ato que venha a transferir domínio ou instituir ônus reais, será objeto de registro. O registro não se confunde com a escritura. A escritura é um contrato público registrado entre duas ou mais pessoas, que serve tanto para a transação imobiliária quanto para qualquer outra coisa. Porém, para imóveis, a nossa legislação é clara, quem não registra não é dono. Portanto, após feita a escritura, o comprador deve registrá-la imediatamente , porque se o vendedor quiser vender o mesmo imóvel para outra pessoa, e fazer outra escritura, e esse outro comprador registrar primeiro, o imóvel será dele. Para perder a propriedade, efetivamente deve-se cancelar o registro. Pode ter ocorrido a compra e venda, mas enquanto não se alterar o registro, quem vendeu continua dono. Essa burocracia é necessária para criar mais segurança a propriedade, assegurar contra a fraude, pois o imóvel é sempre algo muito cobiçado. Efeito do registro, aquisição da propriedade. No direito brasileiro, uma vez efetuada a matrícula do imóvel, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se registrou, considerando-se adquirida a propriedade, na data da apresentação do título a registro. O registro, não é apenas uma maneira de dar publicidade ao titulo, mas a forma solene da tradição, que gera direito real para o adquirente, transferindo-lhe o domínio. Para proporcionar maior segurança, devido à importância do bem imóvel, o legislador criou um sistema de registro público, que é regulado pela Lei dos Registros Públicos, que é regido por diversos princípios que garantem a sua eficácia, dentre eles:
Publicidade: Garante a qualquer um o direito de requer a certidão do registro sem informar ao oficial ou a qualquer funcionário o motivo ou interesse do pedido. A publicidade é uma das características do Registro de Imóveis, não de pode admitir que um registro tenha eficácia erga omnes (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informação ao público em geral. No registro de imóveis a publicidade dos atos por ele praticados é garantida não somente pela própria lei 6.015/73, como também por norma constitucional (artigo 5º, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certidão para qualquer parte que a solicite, independentemente de identificação.
Legalidade: Cabe ao oficial do cartório examinar a legalidade e a validade dos títulos que lhe são apresentados para registro, nos seus aspectos intrínsecos e extrínsecos. Assim que uma falha é constatada na qualificação dos contratantes ou na caracterização do imóvel pode torná-lo irregular, mas não ilegal. Uma vez que o oficial efetuou o registro é porque não encontrou quaisquer irregularidades. As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta.
Força probante (fé pública) ou presunção: De acordo com esse princípio o registro tem força probante, pois gozam de presunção de veracidade, ou seja, presume o direito real pertencer à pessoa cujo nome está registrado até que se prove o contrário, nos termos do artigo 1247 do CC:
Adus o artigo 1245 § 2º, do mesmo diploma:
Continuidade: O registro só poderá ser feito se a pessoa que aparece nele como alienante é a mesma que figura no registro como seu proprietário. Ou seja, a propriedade só poderá ser vendida por aquele que aparece no registro imobiliário como proprietário do bem. Assim cada registro deve ter uma sequência lógica com o outro. Uma vez efetuado o registro, este deve ter uma uma explicação de fatos anteriores.
Obrigatoriedade: Para a transferência inter vivos da propriedade imobiliária como os demais títulos de aquisição é indispensável o registro no cartório da situação do imóvel (artigo 1227 e 1245). Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 dias do seu lançamento no protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais
Territorialidade: A escritura pública pode ser lavrada no Cartório de notas de qualquer localidade, mas o registro na comarca pertencente ao imóvel. Caso haja mais de uma circunscrição, a atribuição de registro será definida nas leis de organização judiciária.
Prioridade: Esse princípio protege quem primeiro registrou o seu título. Se mais de um título, do mesmo imóvel, for apresentado a registro no mesmo dia, será registrado aquele que for protocolado primeiro.
Principio da especialidade: É o princípio previsto da alei dos Registros públicos, que exige a minuciosa individualização, no título, do bem. Trata dos dados geográficos do imóvel, principalmente as suas metragens e confrontações, objetivando proteger o registro de erros. Cada fato, objeto ou sujeito, deverá ser único, particular e específico. Assim, no que prescinde o registro de um imóvel é necessário que haja precisão na identidade do imóvel. A especialidade segundo Marcelo Augusto Santana de Melo pode ser dividida em três classes: a Especialidade subjetiva significa que todas as pessoas participantes do registro devem ser identificas e qualificadas, de modo a gerar a certeza de que, em uma alienação ou oneração, o registro transmitente ou devedor seja a mesma pessoa adquirente no registro de origem; a especialidade objetiva significa que toda inscrição deve recair sobre objeto precisamente individualizado; e a especialidade do fato jurídico deve exprimir natureza; extensão às condições que houver, o valor, do crédito.
Princípio da Instância: É o princípio que permite apenas que o oficial proceda ao ato registral, somente se solicitado pelo interessado. Para melhor individualização dos imóveis, institui-se a matrícula que será efetuada por ocasião do primeiro registro. Sendo assim, cada imóvel terá sua matrícula, onde terá todas as especificações do imóvel, de maneira que nenhum imóvel poderá ser matriculado mais de uma vez, nem duas matrículas poderá ser objeto de um mesmo imóvel. Depois de feito a matrícula e o registro, pode ocorrer fatos que não alteram a essência desses atos, modificando apenas a característica do imóvel ou do sujeito, esse fato é chamado de averbação, que é qualquer anotação feita à margem de um registro para indicar as alterações ocorridas no imóvel.
Retificação: É possível a qualquer tempo que o interessado peça a retificação dos dados que consta do registro (artigo 213 a 216, da lei 6.015/73 e artigo 1247, do CC). Se a transcrição, a matrícula, o registro ou a averbação forem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade, a retificação poderá ser feita pelo oficial do registro de imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto nos artigos 212 e 213 da Lei de Registro Público.
Publicidade: Garante a qualquer um o direito de requer a certidão do registro sem informar ao oficial ou a qualquer funcionário o motivo ou interesse do pedido. A publicidade é uma das características do Registro de Imóveis, não de pode admitir que um registro tenha eficácia erga omnes (contra todos) e ao mesmo tempo seja negada informação ao público em geral. No registro de imóveis a publicidade dos atos por ele praticados é garantida não somente pela própria lei 6.015/73, como também por norma constitucional (artigo 5º, inciso XXXIII, CF), devendo ser fornecida certidão para qualquer parte que a solicite, independentemente de identificação.
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXXIII - todos têm direito a receber dos órgãos públicos informações de seu interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral, que serão prestadas no prazo da lei, sob pena de responsabilidade, ressalvadas aquelas cujo sigilo seja imprescindível à segurança da sociedade e do Estado; (Regulamento) (Vide Lei nº 12.527, de 2011)
Força probante (fé pública) ou presunção: De acordo com esse princípio o registro tem força probante, pois gozam de presunção de veracidade, ou seja, presume o direito real pertencer à pessoa cujo nome está registrado até que se prove o contrário, nos termos do artigo 1247 do CC:
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Continuidade: O registro só poderá ser feito se a pessoa que aparece nele como alienante é a mesma que figura no registro como seu proprietário. Ou seja, a propriedade só poderá ser vendida por aquele que aparece no registro imobiliário como proprietário do bem. Assim cada registro deve ter uma sequência lógica com o outro. Uma vez efetuado o registro, este deve ter uma uma explicação de fatos anteriores.
Obrigatoriedade: Para a transferência inter vivos da propriedade imobiliária como os demais títulos de aquisição é indispensável o registro no cartório da situação do imóvel (artigo 1227 e 1245). Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 30 dias do seu lançamento no protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais
Territorialidade: A escritura pública pode ser lavrada no Cartório de notas de qualquer localidade, mas o registro na comarca pertencente ao imóvel. Caso haja mais de uma circunscrição, a atribuição de registro será definida nas leis de organização judiciária.
Prioridade: Esse princípio protege quem primeiro registrou o seu título. Se mais de um título, do mesmo imóvel, for apresentado a registro no mesmo dia, será registrado aquele que for protocolado primeiro.
Principio da especialidade: É o princípio previsto da alei dos Registros públicos, que exige a minuciosa individualização, no título, do bem. Trata dos dados geográficos do imóvel, principalmente as suas metragens e confrontações, objetivando proteger o registro de erros. Cada fato, objeto ou sujeito, deverá ser único, particular e específico. Assim, no que prescinde o registro de um imóvel é necessário que haja precisão na identidade do imóvel. A especialidade segundo Marcelo Augusto Santana de Melo pode ser dividida em três classes: a Especialidade subjetiva significa que todas as pessoas participantes do registro devem ser identificas e qualificadas, de modo a gerar a certeza de que, em uma alienação ou oneração, o registro transmitente ou devedor seja a mesma pessoa adquirente no registro de origem; a especialidade objetiva significa que toda inscrição deve recair sobre objeto precisamente individualizado; e a especialidade do fato jurídico deve exprimir natureza; extensão às condições que houver, o valor, do crédito.
Princípio da Instância: É o princípio que permite apenas que o oficial proceda ao ato registral, somente se solicitado pelo interessado. Para melhor individualização dos imóveis, institui-se a matrícula que será efetuada por ocasião do primeiro registro. Sendo assim, cada imóvel terá sua matrícula, onde terá todas as especificações do imóvel, de maneira que nenhum imóvel poderá ser matriculado mais de uma vez, nem duas matrículas poderá ser objeto de um mesmo imóvel. Depois de feito a matrícula e o registro, pode ocorrer fatos que não alteram a essência desses atos, modificando apenas a característica do imóvel ou do sujeito, esse fato é chamado de averbação, que é qualquer anotação feita à margem de um registro para indicar as alterações ocorridas no imóvel.
Retificação: É possível a qualquer tempo que o interessado peça a retificação dos dados que consta do registro (artigo 213 a 216, da lei 6.015/73 e artigo 1247, do CC). Se a transcrição, a matrícula, o registro ou a averbação forem omissos, imprecisos ou não exprimirem a verdade, a retificação poderá ser feita pelo oficial do registro de imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto nos artigos 212 e 213 da Lei de Registro Público.
Da Aquisição por Acessão
Acessão é modo originário de aquisição do domínio, através dos acréscimos ou incorporação, natural ou artificial, de bem inesperadamente. Assim, são acréscimos que a coisa sofre no seu valor ou no volume em razão de elemento externo normalmente pela natureza. A formação da ilha é considerada uma acrescência aos terrenos ribeirinhos, para dividi-los fraciona-se a ilha dividindo o rio pelo álveo em duas partes. A acessão natural é a ligação entre imóveis exclusivamente pela natureza (fenômenos naturais que geram ligação entre imóveis). Realidades distintas se unificaram
Formação de ilhas (Porção de terra redonda por água)
Aluvião (Processo natural lento onde a corrente dos rios, movimento das águas, acrescenta ao imóvel)
Avulsão (Processo violento de grande proporções, que aumenta ou diminui um imóvel)
Abandono de Álveo ( Rio que seca)
Estuda-se esses fenômenos naturais, pois os efeitos dela devem ser organizados pelo direito, já que influenciam na vida cotidiana que não existia.
Espécies:
a) Acessão por formação de ilhas: Uma ilha, por definição, é um prologamento do relevo, estando numa depressão absoluta preenchida por água. Existem quatro tipos principais de ilha: ilhas continentais, ilhas oceânicas, ilhas fluviais e ilhas vulcânicas. Também existem algumas ilhas artificiais. De acordo com Maria Helena Diniz, a ilha é um acúmulo paulatino de areia, de cascalho e materiais levados pela correnteza, ou rebaixamento de água, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. As águas públicas podem ser de uso comum ou dominicais. As águas públicas de uso comum são:
a) Os mares territoriais, nos mesmos incluídos os golfos, bahias, enseadas e portos
b) As correntes, canais, lagos e lagos navegáveis ou flutuáveis
c) As correntes de que se façam estas águas
d) As fontes e reservatórios públicos
e) as nascentes quando forem de tal modo consideráveis
f) Os braços de quaisquer correntes públicas, desde que os mesmos influam na navegabilidade ou flutuabilidade.
As águas particulares são as nascentes e todas as águas sitadas em terrenos que também o sejam, quando as mesmas não estiverem classificadas entre as águas comuns de todos, as águas públicas ou as águas comuns. Desta forma, são bens da União os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banham mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais, bem como as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países, as praias marítimas, as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as que contenham a sede de municípios, exceto aquelas áreas afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal, e as referidas no artigo 26, II, e ainda, o mar territorial (artigo 20,da CF). Desta forma, aponta Maria Helena Diniz que somente interessam ao Direito Civil as ilhas formadas em rios não navegáveis ou particulares, por pertencerem ao domínio particular. A ilha é a aquisição do domínio pelo acréscimo ou incorporação de bem inesperado.
Ocorre quando, por meio de fatos naturais, há o acumulo de terras e resíduos no meio de um rio, formando uma ilha, a qual passará a pertencer ao proprietário ribeirinho. Certo é que por vezes existem dois ou mais proprietários na margem de um rio, cada qual de um lado. Assim sendo, traça-se uma linha imaginária no meio do rio, de modo que a porção de terra formada do lado direito ficará pertencendo ao proprietário ribeirinho que se localiza no lado direito, ao passo que a ilha que se forma do lado esquerdo, pertencente ao proprietário ribeirinho residente nesse lado do rio.Formação de ilhas (Porção de terra redonda por água)
Aluvião (Processo natural lento onde a corrente dos rios, movimento das águas, acrescenta ao imóvel)
Avulsão (Processo violento de grande proporções, que aumenta ou diminui um imóvel)
Abandono de Álveo ( Rio que seca)
Estuda-se esses fenômenos naturais, pois os efeitos dela devem ser organizados pelo direito, já que influenciam na vida cotidiana que não existia.
Espécies:
a) Acessão por formação de ilhas: Uma ilha, por definição, é um prologamento do relevo, estando numa depressão absoluta preenchida por água. Existem quatro tipos principais de ilha: ilhas continentais, ilhas oceânicas, ilhas fluviais e ilhas vulcânicas. Também existem algumas ilhas artificiais. De acordo com Maria Helena Diniz, a ilha é um acúmulo paulatino de areia, de cascalho e materiais levados pela correnteza, ou rebaixamento de água, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. As águas públicas podem ser de uso comum ou dominicais. As águas públicas de uso comum são:
a) Os mares territoriais, nos mesmos incluídos os golfos, bahias, enseadas e portos
b) As correntes, canais, lagos e lagos navegáveis ou flutuáveis
c) As correntes de que se façam estas águas
d) As fontes e reservatórios públicos
e) as nascentes quando forem de tal modo consideráveis
f) Os braços de quaisquer correntes públicas, desde que os mesmos influam na navegabilidade ou flutuabilidade.
As águas particulares são as nascentes e todas as águas sitadas em terrenos que também o sejam, quando as mesmas não estiverem classificadas entre as águas comuns de todos, as águas públicas ou as águas comuns. Desta forma, são bens da União os lagos, rios e quaisquer correntes de água em terrenos de seu domínio, ou que banham mais de um Estado, sirvam de limites com outros países, ou se estendam a território estrangeiro ou dele provenham, bem como os terrenos marginais e as praias fluviais, bem como as ilhas fluviais e lacustres nas zonas limítrofes com outros países, as praias marítimas, as ilhas oceânicas e as costeiras, excluídas, destas, as que contenham a sede de municípios, exceto aquelas áreas afetadas ao serviço público e a unidade ambiental federal, e as referidas no artigo 26, II, e ainda, o mar territorial (artigo 20,da CF). Desta forma, aponta Maria Helena Diniz que somente interessam ao Direito Civil as ilhas formadas em rios não navegáveis ou particulares, por pertencerem ao domínio particular. A ilha é a aquisição do domínio pelo acréscimo ou incorporação de bem inesperado.
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.
Nesse caso, a ilha formada se localiza entre a margem e a linha divisória. A consequência jurídica é que a propriedade da ilha formada será do proprietário cuja margem mais se aproxima da ilha.
Nesse caso, as correntes do rio fizeram com que houvesse um novo braço pluvial, e a ilha formada em virtude desse novo braço, pertencerá aos proprietários dos terrenos que tiveram parte deles inundados. Ilha se forma por escoamento (Por força da natureza) da água. Há uma compensação aqui, então não é injusto, pois não há como desfazer esse processo natural. Escoamento de água tira parte do imóvel, e surge uma porção de terra, então compensa. Caso o rio seja navegável, o dono do terreno à custa do qual o braço se constituiu não terá a propriedade da ilha, sendo, portanto, indenizado pela perda de seu terreno.
b) Acessão por formação de aluvião: É o acréscimo lento formado nas margens dos rios, que importa em aquisição para o proprietário do imóvel, segundo o princípio do acessório segue o principal, trata-se no caso de aluvião decorrente de fato natural.
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.
A Aluvião é espécie de acessão pela qual se adquire a propriedade em virtude do acumulo lento e vagaroso de detritos ou resíduos ao longo dos anos em uma propriedade, a qual pode aumentar de tamanho, simplesmente por esses vagarosos acúmulos. Por exemplo: um terreno situado à beira de um rio, que passa a aumentar de tamanho por diversos resíduos de terras que vão se acumulando ao longo dos anos. Há duas espécies de aluvião: Própria e a imprópria. No primeiro caso, o acréscimo de terras paulatino se dá em virtude da ação das águas, responsáveis por esse depósito de terras. Já na aluvião imprópria, a acessão é formada por culpa de um desvio de águas, fazendo acrescer pequenos terrenos às margens, antes cobertos pelas águas. No caso da aluvião se formar diante de um terreno, com proprietário distintos, a cada um caberá a propriedade das terras na proporção de suas testadas (largura do terreno), partindo a linha imaginária de onde era a antiga margem.
Observação: Para regularizar as terras acrescidas por meio da aluvião, o proprietário pode propor ação de retificação de área. Esta terá por objeto a regularização do registro do imóvel, alterando as informações constantes na matrícula do imóvel. A natureza dessa ação é puramente declaratória haja vista que o que o proprietário pretende é a regularização das terras acrescidas a seu terreno.
Observação: Não tem indenização, já que o proprietário do imóvel poderia se proteger, poderia ter evitado esse processo. Não se pode punir alguém que nada tem a ver com a omissão.
c) Acessão por formação por Avulsão: Na avulsão, diferentemente da aluvião, ocorre um acréscimo de terras de forma abrupta, em virtude de uma violenta força natural. Essa forma de acessão ocorre de maneira repentina, retirando uma porção de terra de um terreno, sendo a mesma fixada em um terreno próximo ou nas margens opostas. É um fenômeno totalmente perceptível aos olhos, sendo de fácil verificação o acréscimo ocorrido, bem como a perda de terreno por parte do antigo proprietário.
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.
A avulsão, ressaltando mais uma vez, ocorre quando, por força natural violenta e abrupta, uma porção de terra se destaca de um prédio e se junta a outro. O proprietário do prédio que incorporou a porção de terra passa a ser proprietário do mesmo, devendo o dono do terreno que perdeu uma parte requerer indenização no prazo decadencial de 01 ano ou requerer a remoção da parte acrescida . Assim sendo, o proprietário do terreno que teve uma parte deslocada pode exigir indenização no prazo de um ano, caso em que o proprietário das terras incorporadas deverá indenizar aquele ou devolver a parte incorporada.
d) Álveo abandonado: Ocorre esse fenômeno quando um rio seca ou têm seu curso mudado, de forma que o álveo do rio fica abandonado, permanentemente ou não. Salienta-se que a propriedade do álveo pertencerá aos proprietários ribeirinhos na proporção de suas testadas, ainda que se tratar de álveo de corrente pública. Nesse sentido anuncia o artigo 1252 do CC.
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
Por esse, quando um rio se secar, a parte do leito que seca ficará pertencendo ao proprietário ribeirinho, até a metade da linha imaginária que divide o rio ao meio. Entretanto é importante se fazer um alerta, pois a mudança no curso do rio pode se dar por força natural, ou artificial, sendo que cada situação trará uma consequência jurídica distinta. Sendo, então, por força natural, os proprietários dos terrenos onde o rio passa a ocupar não serão indenizados, por que a situação não aconteceu por culpa ou dolo de quem que que seja, mas, exclusivamente, pela ação de forças naturais, constituindo, um caso fortuito. Já, se tratando de força artificial, os proprietários, que perderam seus terrenos pelo novo curso do rio deverão ser devidamente indenizados por aquele que deu causa ao fato. Muitas vezes é o próprio Estado que é responsável pelo desvio, que faz nos casos de utilidade pública. Dessa forma, a propriedade do álveo não pertencerá mais aos proprietários ribeirinhos (que serão indenizados), mas ao próprio Estado, com forma de compensação. Podem acontecer situações em que o rio volta a ocupar seu antigo leito. Nesses casos a situação volta ao seu estado anterior, pois os donos terão novamente suas propriedades. Contudo, deve-se fazer uma ressalva, pois quando o desviu se deu por utilidade pública, a propriedade do terreno continuará pertencendo ao Estado.
e) Das construções e plantações:
Certo é que na maioria das vezes, o proprietário do imóvel é quem planta ou constrói com seus próprios materiais. No entanto, imagine situações na qual o proprietário do imóvel plante com semente alheia, ou uma pessoa que constrói em terreno alheio. De quem pertencerá a propriedade desses bens? A resposta está nos artigos 1253 a 1259 do CC/2002. Certo é que toda plantação ou construção presume-se que foi feita pelo proprietário e as suas custas. No entanto trata-se de uma presunção juris tantum.
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.
Assim esse artigo corrobora o entendimento de que a propriedade presume-se plena, até prova em contrário.
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé
Aquele que planta ou edifica em terreno próprio, mas com sementes ou materiais alheios, adquire a propriedade desses materiais, mas deve indenizar o dono das sementes e dos materiais. Não adiantaria demolir, pois os bens existem para serem explorados. Preservamos o que a natureza fez, e que o homem também fez.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.
Boa-fé ou má-fé que semeia seus bens em terreno alheio perde a propriedade sobre eles. Porém, só na boa-fé tem o direito a indenização. Assim, se o dono de semente ou material plantar ou edificar em terreno alheio, perderá a propriedade desses para o proprietário do imóvel. No entanto, se a plantação ou edificação superar e muito o valor do terreno, o plantador ou construtor adquirirá a propriedade do terreno, desde que indenize o dono das terras. Por exemplo: imagine um terreno pequeno pertencente ao proprietário “X”. O construtor “Y” edifica uma torre de 20 andares no local, que vale muito mais do que o terreno. Nessa situação, “Y” passará a ser proprietário do terreno, desde que indenize o proprietário anterior. Maria Helena Diniz batiza essa situação como “desapropriação privada”.
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.
A novidade do artigo é que o proprietário também agiu de má fé, pois poderia ter impugnado e não impugnou quando devia. Assim, a má-fé de um, anula a do outro, devendo o proprietário ressarcir o valor das acessões.
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.
O mesmo critério se aplica quando terceiro, que não é dono das sementes, plantas ou materiais, emprega-os de boa fé em solo alheio. Assim o proprietário os adquire, e o dono das plantas ou dos materiais poderá cobrar a indenização do dono do solo quando não puder havê-la do plantador ou construtor. O construtor/plantador deve ser ressarcido, se agiu de boa fé. Cada um deve ganhar proporcionalmente nessa relação jurídica.
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Se a edificação invade o terreno em parte mínima e não lhe prejudica a utilização, o invasor não deve ser condenado a demoli-la, mas apenas a indenizar a área invadida, segundo seus justo valor. Os requisitos para que ocorra a aquisição da propriedade do solo, conforme a dicção do artigo 1258 do CC, são:
a) Que a construção tenha sido feita parcialmente em solo próprio, mas havendo invasão de solo alheio.
b) Que a invasão do solo alheio não seja superior à vigésima parte deste
c) Que construtor tenha agido de boa fé
d) Que o valor da construção exceda o da parte invadida
e) Que o construtor indenize o dono do terreno invadido, pagando-lhe o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Observação: Porque só se fala em construção? Pois trata-se de uma aquisição que se baseia na omissão do proprietário do imóvel invadido. É mais fácil saber se ocorreu uma invasão com uma construção do que com uma plantação.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.
Ocupação
A ocupação é a forma de adquirir a propriedade apenas com a prática de tornar-se senhor do bem. Para isso é necessário que o objeto passível da ocupação seja abandonado ou se encontre sem dono, lembrando que objetos perdidos jamais serão passíveis de ocupação, uma vez que requisito legal da ocupação é objetos abandonados ou sem dono.Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei.
Coisa abandonada mais comum, exemplo: lixo, assim como automóveis abandonados. As coisas existem para satisfazer nossas necessidades. Por mais que algo seja considerado inútil para alguém, e por essa inutilidade a pessoa abandona, isso não significa que esse bem será inútil para terceiros. É importante lembrar que quem pretende adquirir a propriedade móvel, necessita ter o animus de querer a coisa para si, e dela cuidar como se fosse dono, e no caso de coisa abandona necessita haver a renúncia do direito do antigo proprietário, sendo necessário analisar se houver animus do antigo dono da coisa em renunciar o direito da coisa.
Observação: Até que ponto um bem pode ser considerado abandonado? O atraso em buscar o bem não significa que a coisa foi abandonada. Deve-se, então, levar em consideração o tempo que o bem está ali, e se há claros sinais de desinteresse em relação ao objeto.
Do Achado do Tesouro
Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente
.Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.
Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o descobridor.
Constitui tesouro achado o depósito antigo de coisas preciosas que se encontrava oculto, no qual há como identificar a origem da coisa. Importante mencionar que a coisa deve estar escondida, e ter sido localizada em função da atividade de alguém. Ora, se a pessoa que encontrar o tesouro for dono do terreno, ou alguém a seu mando, o tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário da terra. Outro caso que não comportará divisão do tesouro, é quando aquele que descobrir for pessoa não autorizada pelo proprietário do terreno. Assim, somente cairá na hipótese do artigo 1264 do CC, quando a pessoa que encontrar o tesouro, tenha autorização para ali estar, e que tenha descoberto casualmente o tesouro. Nesse caso, tem-se que o mesmo será dividido em partes iguais com aquele que encontrou e com o proprietário da terra. Importante dizer, ainda, que essa forma de aquisição de propriedade não se confunde com hipótese de descoberta, haja vista, que neste tipo de modalidade, o descobridor acha coisa alheia perdida. Já no caso do tesouro, nem mesmo o antigo dono sabe que lhe pertence, por não ter memória do fato, ou seja, não é possível saber a origem do objeto. Outro aspecto interessante é que, no caso do tesouro, a coisa é escondida ou ocultada, e não abandonada, por não haver no agente o animus da renúncia. Se o tesouro for encontrado em um condomínio, metade do tesouro caberá a quem descobriu e metade será dividida entre os condôminos. Mesmo direito assistirá aos que possuem posse indireta do terreno, como é no caso da locação. Caso apareça o dono do objeto localizado, este perderá a qualidade de tesouro, devendo ser restituída ao dono. A enfiteuse é instituto do Direito Civil e o mais amplo de todos os direitos reais, pois consiste na permissão dada ao proprietário de entregar a outrem todos os direitos sobre a coisa de tal forma que o terceiro que recebeu (enfiteuta) passa a ter o domínio útil da coisa mediante pagamento de uma pensão ou foro ao senhorio. Assim, pela enfiteuse o foreiro ou enfiteuta tem sobre a coisa aleia o direito de posse, uso, gozo e inclusive poderá alienar ou transmitir por herança, contudo com a eterna obrigação de pagar a pesão ao senhorio direto.
Observação: A enfiteuse prestou relevantes serviços durante a época do Brasil Império com o preenchimento de terras inóspitas, incultivas e inexploradas, que eram entregues ao enfiteuta para dela cuidar e tirar todo o proveito. Ao foreiro são impostas duas obrigações, uma está no dever de pagar ao senhorio uma prestação anual, certa e invariável denominada foro, canon ou pensão; e a segunda obrigação está em dar ao proprietário o direito de preferência, toda vez que for alienar a enfiteuse. Se o senhorio não exercer a preferência terá direito ao laudêmio, ou seja, uma porcentagem sobre o negócio realizado, a qual poderá ser no mínimo de 2,5% sobre o valor da transação ou chegar até 100%. Porém, diante da possibilidade do laudêmio ser o valor integral do negócio, perde-se o interesse na venda e a enfiteuse acaba se resumindo numa transferência de geração em geração.
Crítica: A enfiteuse é injusta e ultrapassada, pois o senhorio não faz questão do imóvel que é seu por direito, é justificável que o mesmo não receba o tesouro, já que este já ganha com a enfiteuse.
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